Презентация "Земельная реформа 2015 года: основные направления"

Земельная реформа 2015 года: основные направления

• Обзор изменений земельного законодательства: ФЗ- 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 года.
• Индикатор качества управления земельными и имущественными отношениями.

Цель земельной реформы — оптимизировать процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

• Цель земельной реформы — оптимизировать процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основные нововведения земельного законодательства

• Определены признаки земельного участка как объекта хозяйственного оборота и порядок его формирования.
• Установлен новый порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 
• Определены особенности приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.
• Отрегулированы отношения в области установления сервитутов, перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ.
• Определена возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков.

Внесена новая статья в Гражданский кодекс РФ, предусматривающая отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

• Внесена новая статья в Гражданский кодекс РФ, предусматривающая отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
• Приведение Лесного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", ряда других федеральных законов в соответствие с изменениями, внесенными федеральным законом в Земельный кодекс.

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ)). Введено понятие неделимого участка Неделимый участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным участкам (ст.39.20 ЗК РФ). Определен порядок формирования земельного участка «Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ; 2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» (только в случае, если нет проекта межевания территории) (ст. 11.3 ЗК РФ): Формирование земельного участка только при наличии проекта межевания:

• из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки);
• 2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
• 3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое);
• 4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала);
• 5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).

Подробно определены случаи и порядок предоставления земельных участков

• Установлен перечень документов-оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету (ст. 39.1 ЗК РФ):
• - решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
• - договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
• - договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
• - договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

«Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории»

• Введена норма, определяющая понятие «Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» и правовое регулирование отношений при ее подготовке, утверждении (ст. 11.10 ЗК РФ).
• Под схемой расположения земельного участка понимается изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.
• Статья 11.10 ЗК РФ устанавливает перечень лиц, которые вправе подготовить схему расположения земельного участка: исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления (пункт 3 статьи 11.10 ЗК РФ).
• При этом в зависимости от целей образования земельного участка ими также могут быть граждане и юридические лица (п. 4-8 статьи 11.10 ЗК РФ).

Виды земельных прав, предусмотренные новой редакцией ЗК РФ

• Право собственности;
• Аренда;
• Постоянное (бессрочное) пользование;
• Безвозмездное пользование (вместо ранее существовавшего безвозмездного срочного пользования);
• Сервитут;
• Пожизненное наследуемое владение.

Предоставление земельных участков: новый порядок

• - в собственность за плату: только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.3 ЗК РФ);
• - в собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ);
• - в аренду (платное временное пользование): только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.6 ЗК РФ);
• - в безвозмездное (временное) пользование  (ст. 39.10 ЗК РФ);
• - в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ).

Установлен порядок:

• - проведения торгов (ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ);
• - предоставления участка без торгов (ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ);
• - предоставления ЗУ гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, дачного хозяйства и фермерства (ст. 39.18 ЗК РФ);
• - предоставления ЗУ гражданам бесплатно (ст. 39.19 ЗК РФ);
• - предоставления ЗУ под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ).

Земля без аукционов

• Получить землю без торгов  смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты - дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки, или же такие специфические сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия.
• Максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, сократится для них с нынешних 3-х лет до 3-х месяцев.
• Новый закон облегчил процедуру получения земли для предпринимателей, владельцев киосков, ларьков и магазинов "на колесах", владельцев рекламных конструкций. Они будут освобождены от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки.
• Сохраняется возможность предоставления участков без аукциона, но по закрытому перечню оснований - под объекты государственного и муниципального значения, сельхозпроизводителям после трех лет аренды и т. д.

О дачных участках

• Введённые поправки в Земельный кодекс позволяют теперь оформить в свою собственность садовые земельные участки независимо от того, когда люди стали членами садового товарищества или кооператива, или те, что были куплены в 2000-е годы «без документов» по садовой книжке. 

Проблема заброшенных участков в садоводствах

• Для оформления наделов, гражданину нужно заручиться решением общего собрания садоводства и с ним обратиться в орган местного самоуправления.
• Такой порядок действует только до 31 декабря 2020 года - статья 11, пункт 2.7 Закона.

О прирезках к участкам или «самозахваты» земли

• Новый закон предоставил возможность за плату, оформления  прирезок к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами.
• Цена на неё будет значительно ниже рыночной, так как использовать её никаким другим образом уже нельзя, это давно используемые и огороженные земли.
• Исключения составляют земли общего пользования.

С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет невозможно.

• С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет невозможно.
• Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов  началась с 1 июня 2015 г. 

Органы наделенные правом предоставления земельных участков государственной или муниципальной собственности

• Согласно ст.39.2. ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности Полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности В силу новой нормы право распоряжения неразграниченными государственными землями оставлено за органами местного самоуправления (п.2 ст. 33 Закона), но более четко определено, какой именно орган и в какой именно ситуации обладает таким правом: - земельными участками, расположенными на территории городских округов распоряжаются органы местного самоуправления городских округов;

• - земельными участками, расположенными на территории городских округов распоряжаются органы местного самоуправления городских округов;
• - земельными участками, расположенными на территории иных поселений, распоряжаются органы местного самоуправления данных поселений в случае наличия утвержденных правил землепользования и застройки данных поселений (причем важен факт утверждения правил землепользования и застройки поселений, а не внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости);
• - земельными участками, расположенными на территории поселений, где не утверждены правила землепользования и застройки, распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов;
• - земельными участками, расположенными на межселенных территориях, распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов.

Определены случаи, когда участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности, не распоряжаются органы местного самоуправления. Это, участки, расположенные в городах федерального значения, участки, предоставляемые для размещения дорог федерального значения и некоторые иные случаи. Исключения в статье 34 ЗК РФ

• в случае, если до дня вступления в силу Закона (до 01.03.2015) органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка, который расположен в границах этого муниципального района и государственная собственность на который не разграничена, либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял данное решение либо разместил или опубликовал указанное извещение, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен такой земельный участок.

На местные органы самоуправления возложена дополнительная обязанность

• По выставлению на продажу свободных земельных участков на основании письменных заявлений граждан и организаций.
• Данные земельные участки подлежат реализации на основании результатов публичных торгов.

Внесена глава V.5 «Безвозмездная передача земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации»

• Статьями 39.30-39.32 ЗК РФ установлены случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации.

На основании п.1 ст.39.30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, за исключением земельных участков, указанных в п. 2 указанной статьи, подлежат безвозмездной передаче по заявлению предусмотренных п. 1 ст. 39.31 Земельного кодекса лиц в собственность поселений, утвердивших правила землепользования и застройки, если такие земельные участки расположены на территории соответствующих поселений.

• На основании п.1 ст.39.30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, за исключением земельных участков, указанных в п. 2 указанной статьи, подлежат безвозмездной передаче по заявлению предусмотренных п. 1 ст. 39.31 Земельного кодекса лиц в собственность поселений, утвердивших правила землепользования и застройки, если такие земельные участки расположены на территории соответствующих поселений.

Согласно п. 1 ст. 39.31 ЗК РФ передача находящегося в федеральной собственности земельного участка, в соответствии с данной статьей, осуществляется по заявлению о передаче земельного участка, направляемому главой муниципального образования, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации). Заявление о передаче земельного участка подается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий полномочия собственника имущества.

• Согласно п. 1 ст. 39.31 ЗК РФ передача находящегося в федеральной собственности земельного участка, в соответствии с данной статьей, осуществляется по заявлению о передаче земельного участка, направляемому главой муниципального образования, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации). Заявление о передаче земельного участка подается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий полномочия собственника имущества.

О налогах и возможности изъятия участков Неиспользуемые в течение 3-х лет участки будут изыматься.

• Такая норма была принята ранее, но в поправках уточнена процедура изъятия.
• Орган местного самоуправления может лишить прав на неиспользуемый земельный участок через суд, а в некоторых случаях и без него.
• Закон определил и процедуру добровольного отказа от земли, если нет желания или возможности ее обрабатывать или продать.
• Если участок находится в пользовании, в случае отказа от него гражданину необходимо подавать заявление в орган местного самоуправления, если же участок в собственности, то в Росреестр.

Порядок предоставления муниципальной земли

• Новый закон детально прописал процедуру прямого действия, с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения - они не должны превышать трех месяцев.
• В законе чётко сформулированы особенности земельных аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять свободные земельные участки по заявлениям физических лиц.  
• Единственная поправка - если на эти земли не претендуют крупные застройщики, которые намерены заниматься комплексным развитием территорий.

Сколько стоит муниципальная земля?

• Законом определена кадастровая стоимость, по которой будет продаваться земельный участок (единственному) заинтересованному лицу.
• Но если проводятся торги, то стоимость такого земельного участка может быть и выше.

Акт выбора участка не нужен

• Согласовывать акт выбора участка, который дублирует градостроительную документацию, стало ненужной процедурой.
• По новому закону, порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территорий.

Информация о свободных землях на государственных сайтах

• Органы местного самоуправления обязаны выставлять на торги те земельные участки, которые никем не используются. При этом, процедура должна совершаться после соответствующего заявления лица.
• Начальная стоимость земельного участка должна соответствовать его кадастровой оценке.
• Информация о свободных землях должна быть размещена на государственных сайтах и на официальных сайтах органов местного самоуправления.

Освобождаются от процедуры заключения договора аренды:

• Владельцы магазинов, ларьков, киосков, магазинах «на колесах» освобождаются от процедуры заключения договора аренды на участки земли, ими занимаемые.
• Действие закона распространяется и на владельцев рекламных площадей.

Новые правила усиление надзора в рамках земельного законодательства Цель - исключить возможность самозахвата территории.

• Надзор будет проводиться в отношении целого населенного пункта, а не отдельного участка земли.
• На лица или компании, взявшие землю без спроса, будут налагаться штрафы.
• Если юрлицо отказывается выполнять предписание, то штраф полагается еще и за это.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

• Органы местного самоуправления обязаны при выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию направлять документы в Кадастровую палату для внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости (п. 9 ч. 1 ст. 15 Закона о кадастре).
• Данное нововведение касается не только многоквартирных домов, но и всех остальных объектов и согласуется с положениями «Дорожной карты», которая принята правительством Российской Федерации как долгосрочный документ, обозначающий перспективы развития и совершенствования законодательства в учётно-регистрационной сфере.
• Для получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию застройщику необходимо будет предоставить технический план.

Завершение «дачной амнистии» для индивидуального жилья

• С 1 марта 2015 года прекратила своё действие часть 4 ст. 8 Федерального закона 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
• В настоящее время органы кадастрового учёта не требуют получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства.
• Та самая «дачная амнистия», которая заключалась в том, что регистрация права на объект ИЖС была возможна на основании документов на земельный участок и кадастрового паспорта, теперь отменяется.
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно быть представлено в составе технического плана, либо Кадастровая палата будет запрашивать его в порядке межведомственного взаимодействия.
• Отсутствие такого документа приведёт к невозможности постановки объекта на кадастровый учёт.

Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию

• Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома будет невозможна, если не сформирован земельный участок под конкретный многоквартирный дом.
• Это может коснуться тех объектов, которые начинали строиться несколько лет назад и в ближайшее время будут сдаваться в эксплуатацию.
• Если земельные участки не были оформлены должным образом с занесением границ в Государственный кадастр, то получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет невозможно.

Предоставление земельных участков

• В настоящее время для осуществления реконструкции линейных объектов, размещения временных, вспомогательных сооружений необходимо заключать договоры аренды с органами местного самоуправления.

в Земельный кодекс введено условие использования земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предоставления этих земельных участков и без установления сервитута.

• в Земельный кодекс введено условие использования земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предоставления этих земельных участков и без установления сервитута.
• Это касается проведения инженерных изысканий, капитального и текущего ремонта линейных сооружений, строительства временных или вспомогательных сооружений, включая ограждения, бытовки, навесы, складирование строительных и иных материалов, технику для обеспечения строительства, размещения нестационарных торговых объектов и рекламных конструкций.

В развитие данного положения Земельного кодекса правительством РФ уже издано Положение №1300 от 3 декабря 2014 г., где перечислены также все инженерные коммуникации – водопроводы, канализация, линии электропередачи, линии связи.

• В развитие данного положения Земельного кодекса правительством РФ уже издано Положение №1300 от 3 декабря 2014 г., где перечислены также все инженерные коммуникации – водопроводы, канализация, линии электропередачи, линии связи.
• Здесь же предусмотрены элементы благоустройства территории, размещение различных предупреждающих знаков, пожарные водоёмы, пруды-испарители, отдельно стоящие солнечные батареи.
• Этот список не является закрытым, и какие-то иные объекты, которые не требуют оформления земельного участка для своего размещения, также будут постепенно определяться.

Комплексное освоение территории

• Комплексное освоение территории с 2015 подразумевает не только случай жилищного строительства, но и любые другие случаи строительства.
• Договоры по комплексному освоению территории разделены на два взаимосвязанных договора: договор аренды земельного участка (регулируется Земельным кодексом) и договор о комплексном освоении территории (регулируется Градостроительным кодексом).
• Договор комплексного освоения территории может быть расторгнут с застройщиком только по решению суда, никаких соглашений сторон здесь не предусматривается.
• Кроме того, закон устанавливает необходимость разработки графиков освоения территории с детальной регламентацией каждого мероприятия в целях более эффективного освоения земельных участков.

С 1 марта 2015 года все земельные участки, которые касаются комплексного освоения территорий, жилищного строительства, образования участков в границах планировочной структуры для размещения многоквартирных домов, должны быть подтверждены проектом межевания территории.

• С 1 марта 2015 года все земельные участки, которые касаются комплексного освоения территорий, жилищного строительства, образования участков в границах планировочной структуры для размещения многоквартирных домов, должны быть подтверждены проектом межевания территории.

Синхронизация земельно-правовых норм

• Гражданский Кодекс РФ(ст. 3, 239 п.1., 239.2, 279, 280, 281,282);
• Жилищный Кодекс РФ (ст. 32, 85, 87.2.);
• КоАП РФ (ст. 3.5, 7.1, 7.34, 8.8);
• Уголовный Кодекс РФ (ст.170, 170.2)
• Градостроительный Кодекс РФ (ст. 9,26,45,46);
• Водный Кодекс РФ (ст. 60.2);
• ФЗ "О государственном кадастре недвижимости« (ст. 7, 20,24,28);
• Закон РФ "О недрах«(25.1, 25.2.);
• ФЗ о «Об обороте земель с/х назначения» (ст. 4,8,14);
• ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации« (ст. 14,15,16);
• ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую« (ст. 2,6)

Индикатор качества управления имущественными и земельными отношениями ВИДЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ Социальная эффективность - проявляется в мере достижения за счет управления земельно-имущественным комплексом установленных нормативов общественных благ качества жизни населения. Бюджетная эффективность - финансовые последствия реализации мероприятий в области управления земельно-имущественным комплексом для федерального, регионального и местного бюджетов Коммерческая (финансовая) эффективность - свидетельствующая о финансовых последствиях мероприятий по управлению собственностью;

• Коммерческая (финансовая) эффективность - свидетельствующая о финансовых последствиях мероприятий по управлению собственностью;
• Экономическая эффективность - учитывающая связанные с реализацией мероприятий по управлению земельно-имущественным комплексом результаты и затраты, выходящие за пределы непосредственных финансовых интересов участников.